W latach 2021–2022 deweloperzy oddali w Polsce około 473 tysięcy mieszkań. Pięcioletnia rękojmia na te lokale wygasa w latach 2026–2027 — a razem z nią wygasają roszczenia wobec dewelopera za wady stolarki. Także te wady, których nikt jeszcze nie zgłosił, bo nikt ich jeszcze nie szukał.
Wykonujemy przeglądy okien i drzwi tarasowych przesuwnych (HS/HST, PSK, Smart Slide) w całych budynkach. Efektem jest protokół per lokal — dokument techniczny, który wspólnota lub zarządca załącza do zgłoszenia wad u dewelopera. Wady usuwa deweloper w ramach rękojmi; jeśli tego nie zrobi, protokół jest gotową specyfikacją napraw, które możemy wykonać my.
Zarządzasz wspólnotą lub budynkami z roczników 2020–2022? Umów 20-minutową rozmowę: 574 802 872, kontakt@sunevo.pl albo formularz kontaktowy.
Dla porządku: jesteśmy serwisem wyspecjalizowanym w stolarce przesuwnej — oknach i drzwiach tarasowych. Nie wykonujemy przeglądów ogólnobudowlanych.
Dlaczego 2026–2027 to ostatni moment
Rękojmia dewelopera na nieruchomość trwa 5 lat od wydania lokalu. Dla rekordowej kohorty mieszkań oddawanych w 2021 i 2022 roku ten termin upływa właśnie teraz — budynek po budynku, w latach 2026–2027. Po tym terminie koszt usunięcia każdej wady stolarki przechodzi z dewelopera na właścicieli i fundusz remontowy.
Ta kohorta jest szczególna z jeszcze jednego powodu: to pierwsze roczniki, w których drzwi tarasowe HST i okna uchylno-przesuwne PSK zeszły z segmentu premium do standardu deweloperskiego. W budynkach z lat 2021–2022 stolarka przesuwna nie jest już pojedynczym wyjątkiem w penthousach — bywa w co drugim lokalu z tarasem lub loggią. A to najdroższy w naprawie element stolarki w całym budynku: skrzydło HS waży 200–400 kg, a komplet okuć i pakiet szybowy na wymiar to najkosztowniejsze części, jakie w ogóle występują w stolarce mieszkaniowej.
Wady tej stolarki mają jedną niewygodną cechę: ujawniają się w trzecim, czwartym, piątym roku eksploatacji — dokładnie na końcu okresu rękojmi. Skrzydło osadzone bez końcowej regulacji zaczyna szorować po dwóch sezonach, wózki toczące się po pyle budowlanym wycierają się dwa razy szybciej, a zatkane na budowie odwodnienie progu HST nie przeszkadza — do pierwszej jesiennej ulewy z wiatrem.
Rękojmia dewelopera na okna: 5 lat, które łatwo przespać
Mechanizm jest prosty, ale bezwzględny: liczy się zgłoszenie wady przed upływem terminu rękojmi. Wada wykryta i udokumentowana w 4. roku i 11. miesiącu obciąża dewelopera. Ta sama wada opisana trzy miesiące później — obciąża wspólnotę i właścicieli.
W praktyce: pojedynczy właściciele zgłaszają usterki punktowo („ciężko chodzi", „wieje"), deweloper odsyła serwis gwarancyjny do pojedynczego lokalu, a systemowa wada montażowa powtarzająca się w 40 lokalach nigdy nie zostaje nazwana systemową — bo nikt nie obejrzał budynku w całości. Przegląd przed końcem rękojmi odwraca tę sytuację: jeden termin, wszystkie lokale, jedna dokumentacja, jedno zbiorcze zgłoszenie.
Kto formalnie zgłasza wady, zależy od statusu stolarki: okna i drzwi tarasowe w lokalach to co do zasady roszczenia właścicieli, stolarka części wspólnych — wspólnoty. Formę prawną (wezwania indywidualne, cesje roszczeń na wspólnotę) ustala zarządca z obsługą prawną; nasza rola jest techniczna — protokoły przygotowujemy tak, żeby pasowały do obu ścieżek.
Dlaczego przegląd ogólnobudowlany tego nie wyłapie
Firmy wykonujące przeglądy przed końcem rękojmi robią dobrą robotę tam, gdzie wystarczy inżynier budownictwa i kamera termowizyjna: elewacje, dachy, balkony, wilgoć. Diagnostyka okuć przesuwnych to inna specjalizacja. Żeby ocenić drzwi HST, trzeba wiedzieć, jak sprawdzić zużycie wózków bez demontażu skrzydła, jak odróżnić wadę montażu od zużycia eksploatacyjnego, gdzie w danym systemie okuć — Siegenia PORTAL, GU, Maco, Winkhaus, Roto — leżą typowe słabe punkty i co mówi stempel z numerem serii.
Typowe wady z tej kohorty, które znajdujemy, a które nie istnieją w protokołach ogólnobudowlanych:
- brak końcowej regulacji z montażu — geometria i docisk ustawione „na budowie", nigdy nie skorygowane po osiadaniu budynku;
- pył budowlany w prowadnicach — przyspieszone zużycie wózków noszących skrzydła 200–400 kg;
- niedrożne odwodnienie niskiego progu HST — zaprawa i piasek z budowy w kanałach; objaw: zalana posadzka, mylona z „przeciekającą uszczelką";
- uszkodzone lub źle osadzone uszczelki szczotkowe — przewiew wzdłuż skrzydła od pierwszej zimy;
- wadliwie spasowane okucia PSK — nożyce i zasuwnice pracujące pod naprężeniem, aż do blokady klamki.
Każdą pozycję klasyfikujemy: wada montażowa, wada produktu albo zużycie eksploatacyjne. To rozróżnienie jest jądrem sporu z deweloperem — i tu ogólny protokół przegrywa ze specjalistycznym.
Co dostajecie: protokół per lokal
Dla każdego lokalu ze stolarką przesuwną powstaje odrębny protokół, a dla budynku — raport zbiorczy. Protokół zawiera:
- identyfikację stolarki: system (HS/HST, PSK, inne), producent i seria okucia odczytane ze stempli, wymiary i masa szacunkowa skrzydeł;
- wykaz stwierdzonych wad z klasyfikacją (montażowa / produktowa / eksploatacyjna) i opisem technicznym;
- dokumentację zdjęciową każdej wady;
- zalecany zakres usunięcia — konkretna czynność serwisowa, nie ogólnik „do naprawy";
- status pilności — co blokuje użytkowanie lub grozi eskalacją.
Raport zbiorczy zestawia wady powtarzalne w skali budynku — podstawa zgłoszenia wady systemowej.
Jak to przebiega — od przeglądu do naprawy
- Przegląd. Ustalamy z zarządcą harmonogram i komunikację do mieszkańców; ekipa przechodzi lokal po lokalu — realnie 20–30 lokali dziennie.
- Protokoły. W ciągu kilku dni roboczych dostarczamy protokoły per lokal i raport zbiorczy w wersji cyfrowej — gotowe jako załącznik do zgłoszenia.
- Zgłoszenie do dewelopera. Zgłoszenie składa wspólnota, zarządca lub właściciele; my dostarczamy warstwę techniczną i — w razie sporu — odpowiadamy na pytania do protokołu.
- Naprawy. Wady rękojmiane usuwa deweloper na swój koszt. Jeżeli odmówi albo termin minie bezskutecznie, protokół działa jak specyfikacja przetargowa: wiadomo, co, gdzie i za ile — a naprawy możemy wykonać my, z gwarancją do 36 miesięcy na wymianę okuć.
Ile to kosztuje
Przegląd rozliczamy za lokal ze stolarką przesuwną — stawka maleje wraz z liczbą lokali w pakiecie, a wycenę za cały budynek przygotowujemy przy umówieniu, po liczbie lokali i systemów. Dojazd na terenie obsługiwanych miast jest wliczony. Punkt odniesienia dla rady wspólnoty: przegląd całego budynku kosztuje zwykle ułamek jednej poważnej naprawy HST po rękojmi. Zasady wyceny napraw znajdziesz w cenniku serwisu.
Dlaczego Sunevo
- Wyłącznie stolarka przesuwna — okucia HS/HST, PSK i uchylno-przesuwne to nasza jedyna specjalizacja, nie dopisek w ofercie;
- rozpoznajemy systemy po stemplach i numerach serii — protokół nazywa okucie po imieniu, co ucina deweloperską linię obrony „to normalne zużycie";
- mobilne ekipy w całej Polsce — przegląd budynku bez podwykonawców;
- protokoły cyfrowe z dokumentacją zdjęciową;
- jeden wykonawca od diagnozy do naprawy — jeśli deweloper nie usunie wad, nie szukacie nikogo nowego.
Pytania zarządców
Rękojmia kończy się za kilka tygodni. Czy to ma jeszcze sens? Tak — decyduje data zgłoszenia wady, nie data jej usunięcia. W trybie pilnym skracamy ścieżkę tak, aby zgłoszenie wyszło przed terminem — im mniej czasu, tym ważniejszy telefon dziś: 574 802 872.
Czy potrzebny jest dostęp do wszystkich lokali? Nie, ale pełny przegląd daje pełną ochronę. Wariant minimalny to lokale, które zgłaszały usterki, plus próbka pozostałych — jeśli wyjdą wady powtarzalne, rozszerzamy go o resztę budynku.
Co z wadami, które nie podlegają rękojmi? Uczciwie je oddzielamy — protokół z zawyżonymi roszczeniami osłabia całe zgłoszenie. Zużycie eksploatacyjne właściciel może usunąć u nas w normalnym trybie (serwis od 549 zł), a wspólnota może objąć budynek cyklicznymi przeglądami z naszej oferty dla wspólnot i zarządców — po końcu rękojmi to jedyna realna ochrona tej stolarki.
Umów rozmowę
Zanim rękojmia wygaśnie, potrzebne są trzy rzeczy: lista budynków z roczników 2020–2022, decyzja wspólnoty i termin przeglądu. Pierwszą rozmowę — 20 minut, konkretnie, bez zobowiązań — umówisz pod numerem 574 802 872, mailem kontakt@sunevo.pl albo przez formularz kontaktowy.
Dla zarządców: przygotowaliśmy jednostronicowe podsumowanie (terminy, zakres, proces, cena) do przekazania radzie wspólnoty — zostaw e-mail w formularzu, a wyślemy PDF.